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網絡司法拍賣房:能撿漏,也有風險

來源:審計法務部 日期:2018年07月31日 瀏覽量:6838

在房價不斷上漲、政府限購政策的背景下,網絡司拍賣房成為了很多人購房的新途徑。

的確,司法拍賣房有其優勢。首先是不受限購政策影響,其次是司法拍賣房無中介傭金,且司法拍賣房的成交價一般較市場價低。然而,高收益必然伴隨著高風險,有人競得的房屋因被原房主的債權人居住且不肯搬走而無法入住,有人競得的房屋在辦理所有權登記時發現房屋尚有大額稅費需要補繳或房屋上的抵押權尚未解除,有人競得的房屋因在房屋進去司法拍賣程序前已簽訂合法租賃協議而無法入住,有人競得的房屋有戶口遷不走,有人競得的房屋存在物業、水電、暖氣等欠費情況……綜合分析各類案例,司法拍賣房現實中存在的風險和注意的問題有以下幾個方面:

一、開拍前,法院可依據法定理由隨時撤回拍賣。在正式拍賣之前,得隨時做好“竹籃打水一場空”的心理準備。

二、法院對房屋的一切瑕疵不承擔責任。法院公告中聲明,一切以競買人實地看房為準,法院不承擔拍賣房屋的瑕疵保證,責任一律由競買人自行承擔。

三、如果有優先購買權人參與競拍,即使你的出價最高,只要優先購買權人的出價與你相同,該套房屋由優先購買權人競得。

四、買賣不破租賃。拍賣前房屋上原有的租賃權,不因拍賣而消滅。雖然競買人通過合法形式取得了房屋的所有權,但是房屋租賃權人在租賃合同期限內仍有權居住。

五、戶口后遺癥。關于拍賣房屋內的戶口問題,法院不會加以干涉,一切后果由競買人自行承擔。如果被執行人或其他人的戶口落戶在拍賣房屋內,不排除拍賣成交后上述人員仍不愿意將其戶口遷出。

六、拖欠物業等費用由競買人承擔。由于被執行人已無清償能力,法院通常會要求競拍人一并承擔稅費,拖欠的物業費、水電費、取暖費、停車費等。 

七、悔拍,經濟損失慘重。拍賣成交后,競買人反悔的,所繳納的保證金不予退還。

因此,在競買司法拍賣房前,應當慎重、認真了解房屋現狀。一是實地了解房屋質量、環境、占有情況、是否發生過人們忌諱的事件;二是向房屋管理部門了解是否設定抵押、是否可辦證;三是向小區物業了解是否拖欠水電等費用;四是向公安部門了解房屋上是否有戶口未遷出;五是向執行法官了解是否存在優先購買權人。

房屋調查涉及多個方面,對專業性要求高,最好找專業人員協助(如律師、工程技術人員)做盡職調查,避免風險。


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